持ち家 賃貸 老後 比較

持ち家と賃貸で老後の比較を本気でしたら中古住宅が一番だった話

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持ち家か賃貸かって、永遠の課題かのごとく討論されてますよね。

そして、どっちが良いのかは結論が出ていない。

まぁ普通に考えて、「どっちが良いかは人による」ってのが答えになるから、結論が出ないのは仕方ない面もあるなぁと思います。

でも、それは一般的な答えを導き出そうとするから答えが出ないわけであって、誰か一人を対象にて考えてみれば、どちらがいいのか答えは出るでしょう。

そこで今回は、僕が持ち家と賃貸、どっちがおトクか本気で比較した結論を書いていこうと思います。

ちなみに、僕はアラサーのサラリーマン、年収は430万円で、住んでるところは人口10万人ほどの街で、ド田舎でもないけどまぁまぁの田舎に住んでます。

家族構成は妻と、子どもが1人います。子どもはもう1人くらい考えてます。

副業でのブロガー収入もあるけど、いつ無くなるかわからない収入なので、それは今回は置いときます。

と、まぁ僕の基本スペックはこんな感じです。

職業がら(理学療法士)高齢者と関わることが多いので、今回は老後のことまで考えて、持ち家と賃貸どちらがいいのか検討してみました。

考えた結論をもう先に書いちゃうと、中古住宅の持ち家が一番だと思います。

これはタイトルの通りですねw。

なんで中古住宅の持ち家がいいと言えるのか、僕の頭の中を以下に書き出していきますので、読んでみてください。

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持ち家 VS 賃貸 どちらが得か比較してみた

ちょっと僕の状況を追加で説明しておくと、いまは一戸建ての賃貸住宅に住んでいます。

家賃は駐車場を含めて、月々7万円です。

なのでこのまま賃貸に住み続けたとしたら、年間84万円のお金がかかることになります。

家賃は手取り給料の25%以下なら適正だと言われています。

僕の場合、手取り年収が370万円くらいで、月に換算すると30.8万円になります。

30.8万円の25%というと、7.7万円です。

7.7万円まで家賃として支払っても適正と判断できるので、今の家賃7万円は悪くない額です。

ちなみに間取りは5LDKで、たとえ子どもが2人できたとしても生活するのには困らない広さがあります。

 

ですが、賃貸は賃貸。

いくら払い続けても大家さんにお金が入るばかりで、自分のものになるわけではありません。

もし、下の子が(まだ生まれてませんがw)大学を卒業するまで、この賃貸住宅にいたとしたら、だいたい60歳手前くらいまで住み続けることになります。

計算しやすいように、あと30年住むと考えて、

年間の家賃84万円 × 30年 = 2520万円 となります。

かなりの額ですね〜。

これなら家建てた方がいんじゃね?と、妻と家族会議になりました。

もう500万円くらい出して、3000万円くらいみとけば田舎なら”ソコソコ”の家が建ちます。

ここで、妻と議論した点は3つ。

  1. 3000万円フルローンを組んだら、総額でいくら支払うことになるのか?
  2. いまの家が気に入っているから、このままでもいいんじゃない?
  3. 老後はこの家に住めそうにない(坂の上にあり、玄関まで階段がある)

 

  1. 3000万円フルローンを組んだら、総額でいくら支払うことになるのか?

ここ最近の住宅ローンの低金利は驚異的です。

ですが、それでも3000万円を35年ローンで借りて、金利1%で計算すると総額で3500万円ほどの支払いになります。

う〜ん。

賃貸のままでいくよりも1000万円も多く払わないといけない。

それに、その家に80歳とかまで住めればいいけど、足腰が弱ったり、病気で自分の家に住めなくなっている人が多くいることを仕事がら知っている。

歳をとってからも便利のいい場所に家を建てようと思ったら、あたりまえだが土地代が高い。

その点、賃貸なら自分たちの都合の良いように住む場所を変わることができる。

僕たちが高齢者になる頃には、日本じゅう空き家だらけになっていると聞く。

人口が減っていくからそうなるのだろう。

そのころには、けっこう良い場所が破格で借りられるかもしれない。

こんなことを考えると、賃貸に軍配が上がりそうだと感じました。

 

2.いまの家が気に入っているから、このままでもいいんじゃない?

確かに賃貸なら、自分たちの都合に合わせて住む場所を変えられる。

仮に大地震などの天災に見舞われても、命さえあれば場所を変えて再出発できる。

固定資産税も払わなくていいし、家の補修も大家さんがやってくれるからお金がかからない。

不満が出てきたら、家を変わったらいいだけだし。

要するに、「いつでも逃げられる」状態なのです。

それに、僕たち夫婦は今の家がとても気に入っている。

築30年と少々古いが、高台にあって辺りを一望できる。

子どもを遊ばせられるくらい広い庭があって、心地よい風がいつも吹き抜けている。

ご近所とも良好な関係で、適度な距離感がある。

あまり親しすぎると付き合いが面倒になるが、そういうわけでもなく、会えば挨拶をする程度で、嫌な人はいない。

不満があるとすれば、断熱材が劣化しているのか冬がやたらと寒いことくらいだ。

あとは特に不満に思うことはない。

だけど、もしずっと賃貸でいくとなると老後に家賃を支払っていけるかという不安が残る。

 

3.老後はこの家に住めそうにない(坂の上にあり、玄関まで階段がある)

いま借りている家は、前述の通り高台にあります。

だから、車がないと生活していけません。

それに玄関までは10段以上の階段もあります。

こういったことを考えると、年をとってからここに住むのはキツイかなぁと思います。

だけど、それも賃貸なら問題ありません。

年をとっていまの家に住みにくくなったら、別の家に移ればいいだけですからね。

 

ここまで読まれた方は、賃貸の方がいいんじゃないの?と思われたかもしれません。

だけど、僕たち夫婦の出した結論は違います。

僕たちは、いま住んでいる家を中古住宅として買いとり、リフォームをするという決断を下しました。

なぜか?

それは、買い取ってリフォームする方が、あと30年この家を借りるよりも安いからです。

僕たちは、この案を思いついてから、大家さんに家の買取を相談してみた。

大家さんとの関係が良好であったこともあってか、800万円での売りに出してもいいと言ってくれました。

そこから少し交渉して、750万円にまけてもらうこともできました。

そして、やりたいリフォームの見積もりをとると約1000万円で希望が叶うことが分かりました。

リフォームの内容は優先順位の高いものから

  1. 断熱性の改善
  2. 屋根、外壁の補修
  3. 耐震性の強化
  4. 乾燥室の設置
  5. 間取りの一部変更
  6. 洗面所の取り替え

でしたが、結局これらすべて1000万円のうちにおさまりました。

家の買取やそれに伴うローンなどの手続きで100万円ちょっとかかることを考えても、2000万円以下で家を手に入れることができる計算です。

おまけに、内外装ともにかなり綺麗になる。

この家に住めるのは、車を運転できるうちだけ。

つまり70歳までくらいでしょう。

車がないと生活できないところだから仕方ない。

だけど、それまで支払う家賃と比較してみると、買い取ってリフォームすることがいかにおトクかということがわかると思います。

計算はこうでした。

車を運転でき、玄関前の階段が上がれるのが、余裕をもって考えて70歳までだとと仮定します。

アラサーの僕が70歳になるまでだと、あと約40年です。

もし、ずっと賃貸で年間84万円の家賃を40年間払うとしたら、3360万円もかかります。

しかし、買い取ってリフォームだと2000万円以下です。

もちろんローン返済の金利はつくから、これよりも200万ちょっと多く支払わないといけないかもしれないし、40年のうちに補修が必要な箇所も出てくるでしょう。

しかし、自分たちの住みやすい状態にリフォームできて、なおかつ賃貸よりも1000万円安く済ませられるというのは、メリットが大きいと思いました。

 

持ち家(中古住宅)のメリット、デメリットを整理してみる

つらつらと中古住宅購入の良さを書いてきましたが、ここで一度そのメリット、デメリットをまとめてみようと思います。

持ち家(中古住宅)のメリット

  • 価格が安い
  • 便利な土地が手に入る
  • リフォームすればこだわりの家になる
  • 生活がイメージしやすい
  • ご近所トラブルの可能性が少ない

 

  • 価格が安い

中古住宅のメリットは何といっても価格でしょう。

日本の住宅市場では、木造だと築20年以上経つと建物の価値はないと判断されるケースがほとんどです。

しかし、実際にはまだまだ住めますし、手を加えればきれいにもなります。

にもかかわらず、家を買うと言ったら新築ばかりに目がいきます。

パッと見きれいだら、そっちに目が行くのもわかりますが、中古住宅も十分狙い目ですよ。

 

  • 便利な土地が手に入る

もし新築を建てようと思ったら、新しくできた分譲地に建てようと思っている人が多いのではないでしょうか。

ですが、そういうところは郊外にあって、何かと不便なことも多いでしょう。

土地も良いところから埋まっていきますから、多くの人が新しい土地で新築を建てようと思っているので、良い場所にはすでに家があります。

ところが、中古を購入するなら、すでに家が建っている便利な場所を選ぶこともできます。

 

  • リフォームすればこだわりの家になる

けっこう汚れている家でも、リフォームすれば思いのほかキレイになります。

実際、リフォーム前は全然売れなかったような家でも、300万くらかけて見えるところだけキレイにすると売れたりするそうです。

リフォーム費用も新築を買うことを考えたら、ずいぶん安く済むので、例えば台所に最新のシステムキッチンを入れるなど、こだわることもできます。

中古でも、自分の思いを形にできるんです。

 

  • 生活がイメージしやすい

すでに家そのものが建っているわけですから、広さの感覚とか、使い勝手とか全て確認することができます。

新築だと、図面の上では良さそうでも実際に出来てみるとイマイチだったということもあるかもしれませんが、現物を見られるのは中古ならではです。

 

  • ご近所トラブルの可能性が少ない

これもけっこう大事です。

中古住宅の見学に行ったときにご近所にあいさつまわりしてみると、どんな人が住んでいるのかわかります。

うちみたいに賃貸として住んでいれば、なおさらよくわかります。

せっかくいい場所に新築のキレイな家を建てても、隣の人が変な人でいろいろとトラブルに巻き込まれるようだと、それだけで住むのが嫌になってきますからね。

中古だと、ある程度コミュニティができ上がっているのでそういうリスクも少なくすることができます。

 

持ち家(中古住宅)のデメリット

続いて、中古住宅のデメリットについてです。

  • 目に見えない部分の劣化
  • 老朽化
  • 設備が古い
  • リフォームが必要

 

  • 目に見えない部分の劣化

これは実際に壁を剥がしたりしてみないとわからないことですからね。

せっかく買ったのに、柱がシロアリにやられていたとかあったら大変ですね。

ただ、こういったリスクを低減することはできます。

ホームインスペクションといって、建物の品質を調べてもらう方法があります。

これは建築士などが行う、家の診断サービスです。

購入前に確認してもらうことで、買ってから後悔する可能性が低くなります。

 

  • 老朽化

こちらも気になるところですね。

しかし木造住宅の場合、木材の耐久年数から考えると80年はもつとも言われています。

メンテナンスをしっかりとしていれば、たとえ築30年の家であってもあと50年くらいは住めるという計算になります。

外壁や屋根など、いかにきっちりとメンテナンスしているかがポイントになりそうですね。

 

  • 設備が古い

設備の古さはいなめません。特に水回りは目立つでしょう。

しかし、これもリフォームでこだわりたいところはこだわればいいのです。

新築よりは制限されるかもしれませんが、最新のものに取り替えることも可能でしょう。

 

  • リフォームが必要

家を長持ちさせるためにも、理想の住まいにするためにも、中古住宅を購入したらリフォームはしておいたほうがいいです。

必要な予算と考えて、捻出するようにしましょう。

 

一生賃貸のメリットデメリットを整理してみる

ここまでで、中古住宅の持ち家バンザイ的な感じできましたが、そもそも今回の記事のタイトルは持ち家か賃貸はどっちがいいかの比較でした。

ですから、一生賃貸で暮らした場合のメリット、デメリットも確認しておきましょう。

一生賃貸のメリット

  • ライフスタイルに合わせて住居を変えられる
  • ローンの利子、住宅の保険金、固定資産税などを支払う必要がない
  • 家の修繕費、維持費が必要ない

 

  • ライフスタイルに合わせて住居を変えられる

賃貸のいいところは何と言ってもここでしょう。

特に転勤の多い仕事についている人は、賃貸の方がいいです。

転勤がない人でも、子どもがいるうちは大きめの一軒家を借り、子どもが巣立てば夫婦でアパートに移るなどの選択が可能です。

それに、街の様子も少しづつ変わっていきます。

むかしは新築の住宅が多く、近くにスーパーやコンビニがあった地域でも、徐々にさびれて活気がなくなることもあるでしょう。

そんなときにも賃貸なら、また活気のあるところに住まいを移すこともできます。

そのとき、そのときに応じて住むところを変えられるのが、賃貸のいちばんの魅力です。

 

  • ローンの利子、住宅の保険金、固定資産税などを支払う必要がない

持ち家ならばこれらの余分なお金がかかりますが、賃貸ならかかりません。

余ったお金を資産運用に回せば、将来的にはそこからの収益で家賃代が浮くことも考えられます。

このことを考えても賃貸が絶対に損とは言い切れません。

 

  • 家の修繕費、維持費が必要ない

これも大きいですね。

持ち家なら、雨漏りになった、屋根裏をネズミが走っている、スズメバチの巣ができたなどなど、家自体の老朽化の手入れもさることながら、害虫、害獣の対応もしなければなりません。

賃貸ならすべて大家さんがやってくれますから、楽なものですね。

また、地震など大きな天災があればせっかくのマイホームがダメにってしまう可能性もあり、あとに残るのは住宅ローンだけということもありえます。

この点についても、賃貸だとダメになったら他に移ればいいだけなので、心配する必要がありません。

けっこう現実的なメリットが多いですね。

 

一生賃貸のデメリット

では、次に一生賃貸のデメリットを考えてみましょう。

  • 家賃を払い続けなければならない
  • あとになにも残らない
  • 敷金、礼金、引越し費用がかかる

 

  • 家賃を払い続けなければならない

賃貸の最大のデメリットは、何歳になっても家賃を払い続けなければならないことです。

老後に夫婦で狭いアパートに暮らしていたとしても、5万円程度は家賃がかかるでしょう。

いまのアラサー世代がもらえる年金は、今の高齢者よりもさらに少ないことが予想されますから、もし貯金がなければその少ない年金から支払いをしなければなりません。

もし90歳や100歳まで長生きしたら、支払う家賃はかなりの額になってしまうでしょう。

 

  • あとになにも残らない

家を買えば、土地もついてきます。

家自体に値がつかなくても、土地はいくらかまとまったお金になります。

持ち家なら何かの事情で別の家に移るとしても、その土地がいくらかのお金になります。

賃貸では、家賃を納めるだけで、そこから引っ越してしまえばあとには何も残りません。

 

  • 敷金、礼金、引越し費用がかかる

賃貸のメリットとして、いつでも家を変われるということをあげましたが、実際には引っ越しすると敷金、礼金、引っ越し費用などがかかります。

引っ越し貧乏という言葉もある通り、引っ越ししすぎるとそちらにお金が流れてしまい、かえって高くついてしまうこともあるので、いくらでも引っ越せれるというわけではありません。

 

住宅ローンの利子ぶんを考えても中古住宅の持ち家がお得

土地と”そこそこ”の新築を建てるとなると、土地代の安い田舎でも3000万円は必要でしょう。

これを35年ローン、金利1%で借りたとすると、支払総額は3556万円です。

一方、僕たち夫婦のように中古住宅を購入してリフォームすると、必要なお金は2000万円です。

2000万だと、ローンの期間も25年程度で返済が可能です。

25年ローンを金利1%で考えると、支払総額は2261万円です。

家の値段だけで、1000万円違うこともさることながら、住宅ローンの金額も300万円くらい中古住宅の方が安くなるのです。

ローンは支払期間が短ければ短いほど、利子を払わなくて済むのでこのような結果になります。

1300万円貯めようと思ったら大変ですよね。

あまったお金を子どもの教育費に使うこともできますし、老後の蓄えにすることもできます。

ちなみに、上記の試算だと新築を購入すると月々の支払は8万4000円ですが、中古住宅+リフォームでは月々7万5000円です。

僕の年収から考えると、住宅にかけられる費用は7万7000円以下でしたから、この点でも中古住宅+リフォームは基準を満たすことになります。

借り入れ金額が少なくなることと返済の期間が短くなることで、これだけ有利に働くのです。

新築を無理して買うと、給料の割に高いローンを支払わねばならず、また自分たちの老後の蓄えや子どもの教育費まで不足することになってしまいかねません。

あなたにとって「新築であること」はそんなに大事なことですか?

給料がたくさんもらえる仕事をしているのであればいいですが、先の分からない時代です。

ミエをはるよりも、実益を考えて買い物をした方が良いでしょう。

 

実際に住んでみるのが一番だけど、ムリならホームインスペクションを!

中古住宅には”掘り出し物”がある一方で、欠陥住宅をつかまされる危険性もあります。

まぁ欠陥住宅をつかまされる可能性は新築にもあるんですが、中古住宅の場合すでに現物がありますから、もし可能ならそこに1年くらい住んでみることをおすすめします。

具体的にどうやるかというと、大家さんと直接交渉するんです。

将来的に気に入れば購入したいが、まずは賃貸で入りたいと言ってみましょう。

これでOKがもらえれば、賃貸として1年くらい生活してみて、良いところも悪いところも見てみましょう。

その上で気に入れば購入すればいいし、気に入らなければ別のこところに移るなどすればいいです。

購入を決めた場合も、その家のマイナス面がよくわかっているぶん価格の交渉をしやすくなります。

一生に一度の高い買い物ですから、これくらい慎重になってもいいと思います。

 

しかし、大家さんが賃貸として入ることを了承してくれない場合や、最初から販売のみとなっている場合はこのようなことはできないです。

そんなときは、購入する前にホームインスペクションをしてもらいましょう。

ホームインスペクションとは、前述の通り家の品質を点検してもらうことを言います。

購入前なので、壁を剥がして点検とはいきませんが、屋根、屋根うら、外装、室内、床下など目視で確認できるところは点検してもらえます。

専門家、それも第三者の目が入ることで、その家に値段相応の価値があるのか一つの判断基準になります。

ホームインスペクションは5万〜10万円程度かかりますが、欠陥住宅をつかまされるリスクを考えたら安いものでしょう。

また、ホームインスペクションと一緒に瑕疵保険【かしほけん】の検査も受けておいたほうがいいです。

瑕疵保険の保証期間は5年間で、中古住宅を購入後に何らかの瑕疵(欠陥)が見つかった場合は、保険金として補修費用が支払われるのです。

瑕疵保険に加入することで、中古住宅であっても住宅ローン減税を受けられる可能性があることもポイントです。

また、1983年以降に建てられた住宅は新耐震基準が採用されているため、耐震基準が満たされているか売主に確認してみましょう。

日本に住んでいる限り地震からは逃れられませんから、中古住宅を購入するときには耐震性の確認は重要です。

 

持ち家と賃貸の老後を比較

持ち家、それも中古住宅だと、前述の試算で考えると25年でローンを払い終えられます。

ですから、今30歳だと55歳のときには支払が終わっています。

ですから、通常なら55歳以降は老後の資産を貯めていくことができます。

問題は僕たちのケースのように、高台に家があったりして老後住みにくい場所に家を買った場合です。

ただ、この点について僕はけっこう楽観視しています。

それは僕たちが高齢者になるときには、自動運転車が普及していると考えているからです。

2020年〜2025年ころには、自動運転車が一般道を走るようになっているという予測があるそうです。

実際に今でも高速道路では自動運転車が走ってますし、これはあながち間違いではないと感じます。

そう遠くない未来に自動運転車は普及することが予測されますから、僕たちが70歳、80歳になるころには当たり前の技術になっている可能性が高いです。

すると、車がないと生活できないようなところに住んでいたとしても、自動運転車によって外出が可能となり、なんとか生活していけるようになるのではないかと思っています。

 

また、もし仮に自動運転車が普及していなかったとしても、日本の人口が一気に減っていくことは間違いないでしょう。

一説によると50年後の日本の人口は8800万人だそうです。

人口が一気に減り、それに比例して空家もどんどん増えます。

ですから、仮に今の家に住むことができなくなっても、日本じゅう空家だらけですから、割と便利のいい場所が破格の値段で借りられることが予想できます。

そのときは、夫婦2人だけの生活になっているでしょうから、狭いアパート暮らしでもそんなに不自由はしないと思います。

耳も遠くなっているので、隣室の物音も気にならないでしょうしねw。

55歳から今まで住宅ローンの支払いをしていたお金を貯金に回せば、70歳〜80歳以降の家賃ぶんくらいは十分まかなうことができるでしょう。

このように自動運転車、空家の増加など、これからの日本で発生する出来事を考えると、僕たち世代の老後の住宅事情は明るいと思っています。

 

中古住宅は一戸建てとマンションどちらがいい?

一戸建てとマンションどちらがいいかは、その人の希望するライフスタイルによると思います。

僕なんかは、子どもが遊べるくらいの庭が欲しかったのと、子どもがいるとどうしても騒ぐので、近所への騒音を気にしなくていい一戸建ての方がいいなと思いました。

あと、一戸建ての方が間取りの変更がききやすいというメリットもあります。

でも、マンションの方が駅から近かったり、近くにスーパーやコンビニ、病院があったりと便利な地域に立っていることが多いと思います。

マンションにはエレベーターも設置してあることも多いでしょうし、部屋の中にも階段がないということを考えると、老後も安心かもしれせん。

それに、もし家を売りに出すことになったとしても、便利な地区にあるとやっぱり売れやすいでしょう。

マンションだと管理費などが積み立てで取られると思いますが、それは言い換えればきちんと補修してもらえるということです。

鉄筋で杭も地中深くにしているでしょうから、地震などの天災への対策もなされており安心して住むことができると思います。

こう考えると、あなた自身が家に何を求めるかで、一戸建てにするかマンションにするかを考えてみるといいと思います。

 

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